読売文化センター・小林の宅建講座

全21件の内、新着の記事から10件ずつ表示します。

直前知識

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月31日(火)23時12分0秒

【代価弁済】Ａさん・・・買主　　Ｂさん・・・土地の売主　　ＢさんはＣさんより１２００万円の借金があり　　　　　　　　　　　　　　　Ｃは、Ｂの土地に１２００万円の抵当権を設定した。　　ＡさんはＢさんより、抵当権付土地（抵当権者Ｃ）１０００万円の売買契約をしました。ＡはＣの請求があれば、Ｂに支払う代金を１０００万円をＣに支払い、代わりにＣの抵当権を解除してもらうことができます。　　これが、「代価弁済」です。１２００万円の借金に対して、１０００万円のＡからの支払いで、Ｃが応じるのはおかしいじゃないか？と疑問に感じる人もいるでしょう。これでよいのです。Ｃの残額の２００万円の債権については、消滅するわけではなく、依然、Ｂに対し弁済請求できる権利はあるのです。仮に、Ｃが抵当権を実行しても６～７割の強制弁済（競売決定金額）の回収しかできません。１０００万円といったら９割相当の弁済を受けられることになり、残りは弁済請求しながら回収していけば良いのです。この代価弁済は、抵当権者（Ｃ）側から抵当権付不動産の購入者（Ａ）に対して行えるのであり、間違っても、ＡからＣに対して行えるものではない事をしっかり頭に入れて欲しいのです。　　ＡからＣに対して行える方法が別に存在するのです。　　それが、「滌除申請」なのです。【法定地上権の発生】法定地上権とは、同一の所有者である土地建物が何らかの事情により、別々の所有者に土地建物が移転した場合に、建物に法定地上権を認めるというものです。　　ですから更地のときに「抵当権を設定」し、その後、その土地上に建物が建築され、その後債務の不履行により抵当権が実行される際、抵当権者に抵当権設定時にはなかった建物を一緒に競売の目的にしないと本来の土地の評価の落札価格が得られないので、抵当権の対象ではない建物も一緒に競売の対象にすることができる旨の規定の適用権利を与え、その結果、土地建物が別々の落札者になった場合に、建物の落札者に法定地上権を認める、としたもので、競売の結果、同一人物が土地建物を落札すれば、法定地上権は発生しないのです。　　前に戻りますが更地のときに「抵当権を設定」し、その後、その土地上に建物が建築された時点ではまだ、法定地上権の発生はないのです。その後の、選択（建物も一緒に競売の対象にするか、しないか）の結果によって、法定地上権が発生する可能性がある、という状態なのです。　　では、既に土地建物が存在する場合はどうでしょう。既に土地建物があるのに、土地にしか抵当権を設定しなかった場合。この場合は、抵当権実行時に、土地のみしか抵当権の目的に出来ず、建物は所有者が住んでおり、土地を落札した者は、その土地の使用を出来ない底地権を取得したのだという理解の上に落札をした人なのです。抵当権者は当然更地価格では落札されないと承知の上で土地にのみ抵当権を設定したと解するのです。抵当権の実行により、落札者と「借地契約」が必要になる可能性が生じる、ということで、土地建物が存在するのに土地のみに抵当権を設定したときに建物に法定地上権の発生を認めることではありません。　　しかしこの建物が、火事で焼失し、再築されたときはどうなるのでしょう。火事で焼失し再築される時点で、抵当権者は建物に抵当権を設定する機会があり、抵当権者の黙認によって建物が完成したということは、前述の抵当権者の選択により土地のみに抵当権を設定したときとは明らかに状況は違い、建物再築を認め、新たに建物に抵当権を設定することもなかった事実から、建物に法定地上権を認めるという判例が出たのだと思います。土地建物が存在するのに、建物のみに抵当権を設定した場合には、抵当権実行により落札者が使用占有可能な建物として競売が行われるので、建物に法定地上権の発生を認める、ということになるのです。

直前知識

投稿者：管理者投稿日：2001年 7月30日(月)16時30分13秒

【債権の譲渡】Ａが債権者、Ｂが債務者、Ｃが債権の譲受者１．債権の譲渡の条件ＡがＢに対して行うこと。ＣがＢに対して行っても効力はありません。Ａは通知を行うか、Ｂから承諾を取り付ければ、Ａの債権の譲渡は効力が生じ、ＣはＢに対して弁済請求ができます。Ａ―Ｂ―Ｃの関係は、「Ａの債権譲渡」の当事者です。２．では、ＡがＣとＤに２重に譲渡した場合はどうでしょう？Ｃ、Ｄは、自分の立場をどう守るべきなのか。ＣにとってはＤは第３者です。ＤにとってもＣは第３者です。つまり、第３者に対抗するには、単なる「通知」では対抗できませんから、Ｃ・Ｄは「確定日付のある通知」で、ＡからＢに通知を出してもらい、その通知の債権の譲受者にＣの名前が記載されていれば、Ｄに対抗することが出きる、ということになるわけです。ところが、Ａは、Ｃのためにも、Ｄのためにも確定日付のある通知を作成し、Ｂに送付しました。そうなると、確定日付の日付が問題になるのか？　　　　　　到着した通知の早い方が権利を得るのか？という問題が発生します。結論は、２つの通知にそれそれが確定日付のある通知であれば、その時点で日付は関係なく、同位置でＣ・Ｄは対抗できる立場となり、後はＣの名前が書いてある通知が早く到着するか？Ｄの名前の書いてある通知が早くＢに到着するか？早く到着した方が権利を得るのです。ですから、Ｃの通知は単なる通知で、Ｄの通知は確定日付のある通知であったとしたら、この時点で勝負はついてしまうわけです。Ｃの負け。Ｄの勝ち。通知が何時到着したかなど、関係ないので、後の文は飛ばし読みしても、答えを間違えるはずはないのです・・・・・？が、どうでしょう。

皆さんの声を・・・。

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月28日(土)07時56分43秒

これが、解らない。という、声でページを増やしてゆきたいと思います。

とりあえず

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月26日(木)23時11分30秒

私なりの、掲示板を１０月の試験に向かって書いていきます。同じ目的をもっていくのだから応援します。　　小林

何を、重点にしなければならないのか？

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月26日(木)23時09分7秒

宅建の試験は、今から本番です。覚えるだけでは、問題は解けません。自分は、こんなことが「大事」なんじゃないか？と思っているとか、お話してください。

マンション管理士の試験について

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月26日(木)23時05分23秒

せっかくの機会だから、皆さんの意見、疑問を書いてください。

(無題)

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月20日(金)10時45分19秒

【弁済】債務者は、弁済をしたときに、弁済と引き換えに「領収書」の発行を「同時履行の抗弁権」という権利で請求できます。万一、債権者が領収書・受取書の発行を拒んだら、弁済を拒否する権利を得るのです。では、債権証書については、どうでしょう？債権証書は、全債務の弁済をした後に、返還請求できますが、仮に、最終弁済時に債権者が領収書・受取書を発行をすれば、債務者は、「債権証書」の返還がないからといって、支払いを拒むということはできないのです。全債務が終了すれば、債権証書は「ただの紙切れ」です。万一、抵当権が設定されていても、全額の弁済がされた後の抵当権は、単なる登記の記録があるだけで、新しい債務がその抵当権によって発生することなどないのです。債権証書の返還請求は、立派な権利としてあるのですが、単なる紙切れとなった記録を返してもらうだけのことであり、抵当権の抹消書類も登記の記録を消すためだけのことであり、何時でも帰ってくれば良い書類なのです。＊だから、引き換えに、債務を拒むような性質のものではないことを頭に整理をしながら、入れて　ください。

実践知識

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月20日(金)10時41分52秒

【停止条件期間中の危険負担】Ａの土地建物についてＡが売主Ｂが買主となって売買契約をするにあたり、Ｂは売買代金の一部を住宅ローンで支払うため、契約締結の日から３週間のローン条項（停止条件）を条件として、契約をしました。ところが、契約から１０日後（停止条件期間中）に、第３者による「放火」で、建物が焼失してしまった場合はどうなるのでしょうか？引渡しにおいては、Ａ（売主）が債務者、Ｂ（買主）が債権者です１．基本的考え方停止条件期間中に建物の全部が焼失してしまった場合売主は買主に代金を請求できません。つまり、この場合は、売主である「債務者」が危険を負担する、ということになります。この場合は、「債務者主義」を採用するのです。２．ところが、建物が全焼せず、半鐘であったり、毀損しただけである場合には、停止条件期間内に条件が成就して、契約が有効に生じた瞬間に、「債務者主義」から「債権者主義」に危険負担は移行するのです。ということは売主のＡさんは、原状の引渡しをすれば、債権者である買主Ｂさんに、建物代金全額の請求をすることができるのです。３．勿論、建物の焼失の原因がＡさんにあれば買主であるＢさんは、その家屋の引渡しを請求しても良いし、損害があれば損害賠償の請求、契約の解除権の取得をすることができます。

実践講座の知識から

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月20日(金)10時37分21秒

【有効・無効】未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人・詐欺を受けて契約した人・脅迫を受けて契約をした人、皆、その行為のときに、その契約は「有効な契約」です。しかしながら、「取消」ができます。取消をすれば、取消の効果は、その行為をしたときに遡って（遡及効）、取消され、取消された結果、効果として、その契約は「無効」となるのです。また、追認をした場合も、行為のときに遡って、有効となるのです。しかしながら、「無効な行為」・・錯誤、通謀、虚偽表示、要素の錯誤などの場合は、「無効を主張」して、無効のままとすることで終了するのですが、万一、「追認」した場合とはどういうことなのでしょうか？錯誤の場合、５０坪と思って、５００坪と記載して売買を締結してしまったなどの場合、追認をするということは、５００坪を５０坪と「書き直して」、再契約をすることなのです。だから、「追認の効果」は、無効の場合、「追認したときに生じる」のです。【追認と見なされる場合】さて、次の文は正解の文章でしょうか？間違いの文章でしょうか？取消権者は、債務者として強制執行を受けた場合には、追認の効果は生じない。「考え方」例えば、未成年者が未成年後見人の同意を得ないで、売買契約をすると　　　　取消権者は誰か？と言うと　　　　　　　　　　　　　　　未成年後見人と未成年者本人です。未成年者が履行請求したとき。＊しかしながら、未成年本人が代金債権の履行を催促しても、未成年後見人の同意を得ていなけれ　ば、履行請求をしたことにはなりません。＊なぜなら、未成年者の履行請求は「取消得る行為」がもう１つ増えただけだからです。しかし未成年者の未成年後見人が取引の相手方に履行請求したら未成年者が未成年後見人の同意を得ないでなした行為に付、未成年後見人自ら、追認するまでもなく、追認と同様の行為を行ったのだから、未成年後見人は、未成年者が行った売買契約を「追認した」と、見なされるのです。このように、「履行の請求や代金の受領、引渡し、強制執行」など、未成年者が行った売買契約の代金債権や引渡しなどについて、代金債権については債権者として、物権変動については債務者として権利や義務を果たすと言うことは、追認と見なされるのです。強制執行とは、代金債権について、債権者として、強制的に取立てることを意味するのですから、立派な追認です。では、取消権者は、債務者として強制執行受ける、とはどういうことなのでしょうか？代金債権については、未成年者の取引の相手方は「債務者」です。債務者は、強制執行を受ける受動的な立場で、強制執行は債権者の意志で、債務者の意志とは関係なく行われるのです。取り消すことが出来る行為の「取消権」です。この取消権は、主動的行為「履行請求」「引渡し」「登記書類の提出」「強制執行」等、その契約が成立するべく意志をもって行うことによって、取消権の放棄・追認の効果を生じさせようとするものなのです。ですから、受動的立場の「債務者」が強制執行を受けても、それが「追認」にあたる行為であり、取消権を放棄する行為とはみなされないのです。債務者にとってみれば、強制執行を拒むことなど出来ません。とりあえず、強制執行を受けて（来てしまったんだから、受けるしかないのです。）、その後、債務者の意志で取消権者として、契約の取消をするしかないのです。

ただいま、予想問題実践講座始動

投稿者：管理人投稿日：2001年 7月20日(金)10時33分19秒

予想問題からの追加したい知識【抵当権付不動産を買った者】民法では、売買の目的物に抵当権があるのを知らずに購入した買主に、「契約に解除権」を　　　認めてはいません。あくまで、その抵当権が実行され、購入した不動産の所有権を失うことによって、その抵当　　　権付の不動産契約の解除と損害賠償権の取得となるのです。しかしながら抵当権があることなど気がつかずに、契約をしてしまった人が、抵当権があることに気がつ　　　かなかったということを、「要素の錯誤」であるとして、要素の錯誤を原因として、「契約　　　の無効」を主張できるか？というと、「主張」はできるのです。「主張」という行為は、自分の意志を形に表す、ということであって、「主張が出来る」イ　　　コール、「主張が認められる」ということではありません。要素の錯誤は、「無効な行為」であり、「無効を主張する」という文面に誤りはありませ　　　　ん。＊抵当権付の不動産の売主は、「抵当権があることを原因」としての「解除」は認めないと　　　　主張するであろうし、それもまた、出来ることなのですから、間違っているわけではあり　　　　ません。民法を理解するのは、非常に苦労ですが、気持ちにゆとりをもって解釈するしかないのです。

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