借地借家法

新着順:8/21

投稿者：管理人投稿日：2001年 8月 4日(土)21時58分8秒

　通報

【借地借家法】借地借家法において、賃借人が権利を主張するためには、「善良なる管理者の注意義務」を果たしていることが条件となります。善良なる管理者の注意義務とはなにかというと、賃借人として賃貸借契約の約款について、完全に履行をしているということをいうのです。まず賃料の支払いを怠った事がないことが一番でしょう。賃貸人から、債務の不履行といわれるようなことがないこと。契約の約款の履行にある程度の期間の実績があること。その上で賃借人は、「借地借家法」で最大級の保護を受けるのです。但し、この保護は「居住用」についてであり、事業用賃貸借については「公正証書」「商慣習」において決定するということになります。新借地法において、賃貸人の権利を有利に改正されたのか？という件については、従前の借地法と基本的には大きな変化なし、と考えたほうが良いのではないでしょうか。宅地建物取引主任者試験の問題では旧借地法の契約期間中の賃貸人の承諾なしの再築を解除要件としていたのを、新借地法では、第１回更新前の無断再築は解除要件とはならない、としており「更新後の無断再築から解除要件とする」という規定、契約期間中の建物焼失は解除要件としない規定、賃貸人の解除事由の正当な事由に賃借人に対する相当な対価の支払いの提供を規定した点をみても、賃貸人有利とはいえませんし、最終的には「借地非訟」において、賃貸人に代わる許可を裁判所に申出るという基本は変わっていません。より、賃借人の立場の強化を具体的にしたとも思えます。借家も借地も基本は、善良なる管理者の注意義務をもって契約を履行し、その上で、承諾を得てなした造作の賃貸終了時における造作費用の請求権、借地上の建物買取請求権の行使により、賃貸人がその費用を支払わないときは、支払いを受けるまで引渡しを拒む権利を賃借人は取得するのです。しかし、請求権の行使により引渡しを拒んだ期間の建物占有期間の賃料相当については「不当利得」が発生し、賃貸人にその費用の支払いをしなければなりません。万一、債務の不履行を原因とする賃貸借の終了であれば、有益費・建物買取費用の請求権は「当然には請求できないことになります」ので、気を付けてください。借地上の建物が抵当権の実行により落札された場合、その落札人は「当然、借地権の取得をすることはできず」賃貸人に対し、落札を原因とする借地権者としての地位の取得、名義変更・借地期間についての承諾を得なければならず、万一、得られなかった場合に、落札の日より２ヶ月以内について、裁判所に賃貸人に代わる承諾を得られる、という知識も大事な知識ですから、整理して頭に入れてください。新借地法により、建物の種類を問わず、一律３０年の借地期間となり、第１回更新時に２０年、第２回更新時より１０年と存続期間が改正された事項は大事ですから、必ず覚えてください。しかし、当事者の協議により、規定された期間より長い期間を設定した場合にはその期間が適用されますので、よく文面を読んで解答をしてください。【転貸借】転貸借について気を付けなければならないことに「転貸借の終了」があります。転貸借は原因となる賃貸借契約の影響を受ける場合と受けない場合があります。　　受ける場合原因となる賃貸借が賃借人の債務の不履行により終了をした場合には、転貸借の存続は賃借人の債務の不履行の影響を受けて、転貸借の存続を賃貸人に主張できず、転貸借も終了をします。受けない場合原因となる賃貸借が合意解除により終了した場合、転借人が賃貸人より転貸借の終了の通知を受けていなければ、転貸借は終了しません。賃貸人から転借人に原因となる賃貸借を終了した旨の通知を受けたときはどうでしょう？なんでも通知を出せば良い、のではなく「転貸借を終了する旨の通知」でなければ効果はないのです。したがって、原因となる賃貸借が終了したという通知では、転貸借は終了しません。　　Ａが賃貸人、Ｃが賃借人、Ｄが転借人の場合「ＣがＤに転貸をしている場合に、建物賃貸借がＡとＣの合意解除によって終了するときは、ＡはＤにその旨の通知をしなければ、その終了をＤに対抗することはできない。」一見正しそうなのですが、その旨の通知では、対抗し得ないのです。転貸借の終了の通知でなければならないのです。

》記事一覧表示

新着順:8/21

《前のページ | 次のページ》

読売文化センター・小林の宅建講座

投稿募集！　スレッド一覧