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頑張ってください。

 投稿者:管理者より  投稿日:2002年 6月23日(日)11時01分48秒
  民法は、なかなか面白いですよ。
普段の生活を民法に置き換えて見ると、もっと面白いですよ。
分からないことがあったら、連絡をください。
miti8823@yahoo.co.jp まで。
 
 

こんにちは

 投稿者:みっちゃん  投稿日:2002年 6月23日(日)10時37分35秒
  はじめまして~。宮崎より発信!!宅建の資格を取得しようと思い立ったのは2ケ月程前・・・
民法って普段気にせず生活していてあまり考えたこともなかったのに。。
勉強してみるとすごくためになりますね~~。ふ~~んと1人で納得しております。。(゚.゚)
なかなか進まず既に焦りを感じつつ、頑張っていまーす!!
独り言でした。。。。(^o^)丿
 

2代目ホームページの始まりです。

 投稿者:管理人より  投稿日:2002年 6月 5日(水)10時32分38秒
  やっと、2002年ホームページが完成いたしました。宜しくお願い致します。  

今日は管理業務主任者の合格発表です。

 投稿者:管理人  投稿日:2002年 1月22日(火)21時39分20秒
  本当に、情報に振り回された、第1回マンション管理士、管理業務主任者の試験でした。
マンション管理士は、不動産鑑定士・1級建築士に匹敵するレベルで合格率は3-5%。
50問4択試験のほかに、記述式1時間の計3時間。
管理業務主任者は「宅建レベル」。
50問の4択のみ。
しかしながら、宅建知識・マンション判例・税務の簿記知識がないと受からない。
などなど、いろいろな情報が溢れた試験でした。
・・・・。
そして、受験をする意識を消失させるような情報が
こんなに流れた試験は過去にあるのだろうか?と、考えさせられる試験でした。
・・・・・。
試験当日。
・・・・・。
まず、体制に驚いた。
試験会場では、同じ管理会社の社員が連番で受験番号をもらっていたので、
前後・左右でおしゃべりが試験開始まで止まらない。
遅れてきた同僚を大声で席に誘導。
大学の机は段差があるから
どうぞ、「カンニングしてネ」と、言わんばかりの雰囲気に、
誰が、こんな試験を作ったのか?
できれば、帰りたいが、最後までいないと「試験問題が持って帰れない」。
・・・・。
まあ、いいか。
・・・・。
そして、開始。
・・・・。
言葉を失ってしまった。
・・・・・・・。
宅建の試験に真剣に取り組んでいる受講生と8年間接してきた思い。
・・・・・・・。
結局、新しい国家試験を作れば、受け皿の「特殊法人」が一つ作れるメリットと
受け皿の「宅建協会」のようなものが作れて、
管理会社から強制的に会費がとれて、税収に匹敵する合法的な国の収入が増やせる
という、目的のための、時期的には「森政権」のときの発想か?
・・・・・。
ため息の出る試験でした。
・・・・・。
インターネット掲示板では、試験結果の自慢大会。
・・・・・。
日本って、どうなるのだろう?
・・・・・。
そんな、感想を報告します。

 

今年も、よろしくお願いします。

 投稿者:管理人  投稿日:2002年 1月19日(土)12時29分18秒
  「民法テキスト」が完成しました。
読売宅建講座の受講生が校正個所を教えてくれたり、毎年、作っては、講座中に訂正、訂正で、大騒ぎです。
だから、沢山の方の力を借りて、(まだ、訂正個所があるかもしれません。)やっと、出来ました。
間違っている個所があったら、即座に訂正資料はお送りします。
ぜひ、見て欲しいな、と思っています。
これからも、よろしく、お願いいたします。小林
 

訂正しました。

 投稿者:管理人  投稿日:2001年 9月19日(水)16時49分17秒
  【区分所有建物】
マンションの販売時において、「パンフレット面積」が基準となって販売がされますが、第1回目の購入者が専有部分を登記した後は、「登記面積」が基準になります。

パンフレット面積とは、専有部分を壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。

登記面積とは、専有部分を壁その他の区画の内法部分で囲まれた水平投影面積です。

したがって、パンフレット面積の方が面積は広くなります。

表示登記の段階で壁等は、法定共用部分となり、専有部分とは別の部分となるのです。

普通決議、特別決議と決議の種類は2種類あり、決議に必要な決議方法は区分所有者の賛成数の割合で決める場合と議決権(全専有面積分の賛成をする専有面積)の割合で定める方法がありますが、議決権については一人の人が過半の議決権を有する場合が想定され、議決権を規約で減ずると1人の人が独裁的にそのマンションの決議をしうることが可能となるため、議決権を減ずる定めを原則的に認めていないことに注意する必要があります。

区分所有者の賛成定数については規約で減ずることができる旨、その決議内容によって定めています。が、特別決議は3/4の区分所有者の定数及び議決権は減ずることを禁止しています。(建替え決議は4/5です。)

しかし、

唯一、特別決議の中の「共用部分の重大変更」についてだけ、減ずることが出来るという点については要チェックです。

【登記法】
絶対覚えなければならないのは、甲区(所有権についての記載欄)と乙区(所有権以外の記載欄。抵当権・地上権等)の区別です。

そして、表示登記の表題部に記載された所有者以外は、甲区についての第1回目の所有権の登記をすることが出来ないことです。
*区分所有建物は例外的に、表題部の所有者と所有権登記をする所有者が異なる登記方法となるこ とは重要です。

最低限この2つに関連する過去問題・予想問題に対応していることが、登記法の1問を解答する方法です。




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ごぶさたです。

 投稿者:長妻  投稿日:2001年 8月27日(月)14時31分12秒
  北千住教室、いよいよ明日から再開ですね!2週間も間が空くと、なんかすごい久しぶりって感じです。試験日も日に日に近づいて、そろそろ勉強を始めようと思っている所です。とりあえず、明日からがんばりますので、よろしくお願いします。  

借地借家法

 投稿者:管理人  投稿日:2001年 8月 4日(土)21時58分8秒
  【借地借家法】
借地借家法において、賃借人が権利を主張するためには、「善良なる管理者の注意義務」を果たしていることが条件となります。

善良なる管理者の注意義務とはなにかというと、賃借人として賃貸借契約の約款について、完全に履行をしているということをいうのです。

まず

賃料の支払いを怠った事がないことが一番でしょう。

賃貸人から、債務の不履行といわれるようなことがないこと。

契約の約款の履行にある程度の期間の実績があること。

その上で

賃借人は、「借地借家法」で最大級の保護を受けるのです。

但し、この保護は「居住用」についてであり、事業用賃貸借については「公正証書」「商慣習」において決定するということになります。

新借地法において、賃貸人の権利を有利に改正されたのか?という件については、従前の借地法と基本的には大きな変化なし、と考えたほうが良いのではないでしょうか。

宅地建物取引主任者試験の問題では
旧借地法の契約期間中の賃貸人の承諾なしの再築を解除要件としていたのを、新借地法では、第1回更新前の無断再築は解除要件とはならない、としており「更新後の無断再築から解除要件とする」という規定、契約期間中の建物焼失は解除要件としない規定、賃貸人の解除事由の正当な事由に賃借人に対する相当な対価の支払いの提供を規定した点をみても、賃貸人有利とはいえませんし、最終的には「借地非訟」において、賃貸人に代わる許可を裁判所に申出るという基本は変わっていません。

より、賃借人の立場の強化を具体的にしたとも思えます。

借家も借地も基本は、善良なる管理者の注意義務をもって契約を履行し、その上で、承諾を得てなした造作の賃貸終了時における造作費用の請求権、借地上の建物買取請求権の行使により、賃貸人がその費用を支払わないときは、支払いを受けるまで引渡しを拒む権利を賃借人は取得するのです。

しかし、請求権の行使により引渡しを拒んだ期間の建物占有期間の賃料相当については「不当利得」が発生し、賃貸人にその費用の支払いをしなければなりません。

万一、債務の不履行を原因とする賃貸借の終了であれば、有益費・建物買取費用の請求権は「当然には請求できないことになります」ので、気を付けてください。

借地上の建物が抵当権の実行により落札された場合、その落札人は「当然、借地権の取得をすることはできず」賃貸人に対し、落札を原因とする借地権者としての地位の取得、名義変更・借地期間についての承諾を得なければならず、万一、得られなかった場合に、落札の日より2ヶ月以内について、裁判所に賃貸人に代わる承諾を得られる、という知識も大事な知識ですから、整理して頭に入れてください。

新借地法により、建物の種類を問わず、一律30年の借地期間となり、第1回更新時に20年、第2回更新時より10年と存続期間が改正された事項は大事ですから、必ず覚えてください。

しかし、当事者の協議により、規定された期間より長い期間を設定した場合にはその期間が適用されますので、よく文面を読んで解答をしてください。

【転貸借】
転貸借について気を付けなければならないことに「転貸借の終了」があります。
転貸借は原因となる賃貸借契約の影響を受ける場合と受けない場合があります。
  
受ける場合
原因となる賃貸借が賃借人の債務の不履行により終了をした場合には、転貸借の存続は賃借人の債務の不履行の影響を受けて、転貸借の存続を賃貸人に主張できず、転貸借も終了をします。

受けない場合
原因となる賃貸借が合意解除により終了した場合、転借人が賃貸人より転貸借の終了の通知を受けていなければ、転貸借は終了しません。

賃貸人から転借人に原因となる賃貸借を終了した旨の通知を受けたときはどうでしょう?

なんでも通知を出せば良い、のではなく「転貸借を終了する旨の通知」でなければ効果はないのです。

したがって、原因となる賃貸借が終了したという通知では、転貸借は終了しません。
  
Aが賃貸人、Cが賃借人、Dが転借人の場合
「CがDに転貸をしている場合に、建物賃貸借がAとCの合意解除によって終了するときは、AはDにその旨の通知をしなければ、その終了をDに対抗することはできない。」
一見正しそうなのですが、その旨の通知では、対抗し得ないのです。
転貸借の終了の通知でなければならないのです。
 

相続

 投稿者:管理人  投稿日:2001年 8月 4日(土)21時55分7秒
  【相続】
民法において「常に・・・できる。」「常に・・・できない。」ということは、ほとんどないのですが、「相続」において、「常に・・・できない。」ということがあります。

相続される人(被相続人)の生前中は「相続人となる可能性のある人は、常にその相続の放棄をすることが出来ません。」

なぜなら

相続人となるための要件を備えているかどうかについては、相続が発生しないと決定しないため、必ず相続人となるとは限らないからです。

ある権利・決定している権利の放棄は認められていますが、ない権利・確定していない権利は「放棄するにも、現時点では、その放棄の対象が存在しないので」できないのです。

相続には、無限に相続をする「単純承認」と、相続の範囲を限定する「限定相続」がありますが、相続が開始してどちらにするか決めな做做いで一定期間が経過すれば、単純承認をしたと見做されます。

単純承認と限定承認は共存出来ません。

限定承認とは、相続の範囲を限定することであり、単純承認というのは相続の範囲を限定しないことなので、相続人は、限定をする場合、全員が共同で行わないとできません。

遺留分請求権についても気を付けなければならないことがあります。

被相続人が遺贈や遺言で、相続人以外の人に「全財産」を託して死亡すれば、相続人は相続財産がありません。

相続人が了解をすれば、相続は終了します。

それでは、相続人が可愛そうだから、せめて、本来の法定相続分の1/2の財産を「請求することによって」与えてあげよう、ということから、「遺留分請求権」を認めたのです。

ですから

請求しなかったら、遺留分は発生しません。

遺贈や遺言で遺留分を侵害することができるから、そのような遺贈や遺言が行われたときに遺留分請求権を行使する人のために、「遺留分を侵害する部分について」返してあげよう、というものであり、前提の遺留分を侵害する遺贈や遺言は有効であるというところから出発をすることを忘れないで下さい。

民法は、「権利は認め」ますが、その「権利を行使しない」人の為に何かをしてくれるということなどないのです。

代襲相続
Aさんの父Bさんが亡くなり、Bさんの妻CさんとAさんが相続人となる場合、Aさんが既に亡くなっており、Aさんに子供がいた場合Aさんの代わりにAさんの子供が相続をすることを代襲相続といいます。

Bさんに妻のCさんとBさんの兄弟しかいなかった場合に兄弟は既に死亡しており、兄弟の子供がいた場合、兄弟の子供に兄弟の分が代襲相続が行われるか?

というと、

その兄弟の子供1代に限って、代襲相続を認められています。
  
兄弟には、遺留分の請求権もないし、何にもないように思ってしまうのですが、1代に限って「代襲相続」が認められているところは注意をしなければならない点です。

相続の基本は、被相続人に子供がいれば、仮に妻が亡くなっていた場合でも、全財産を子供が相続して終了しますから、問題文に被相続人の父・母・兄弟が記述されていても相続には関係のない人たちですから、まず、問題文の中で相続人のみをチェックしておくことが大切です。
 

民法・委任等

 投稿者:管理人  投稿日:2001年 8月 4日(土)21時52分30秒
  【委任のポイント】
委任契約は原則として、「無償」ですから、報酬について約定がない場合は、受任者は報酬の請求が出来ません。

受任者が死亡・破産・後見開始の審判を受けた場合は、直ちに委任契約が終了しますが、委任者が後見開始の審判を受けた場合は、後見人が決定するまで誰かが委任者を守らなければなりませんから、委任契約が直ちに終了することはありません。

委任契約の終了と共に既に行われた法律行為は、委任者のなした行為と同様の効果を生じますから、委任者は、委任契約の終了を原因に既になされた法律行為の無効を主張することはできません。

委任契約はその終了により、委任契約終了時点でその効果を終了するのです。

【不法行為】
その不法行為がある会社の社員によりなされたときは、その取引の相手方は、その社員と共に管理責任者である会社に対して損害賠償請求権を取得します。

しかし、取引の相手方にその取引について重大な過失があった場合は、会社は管理責任を免れるのです。

例えば、過去に重役以上の決済権を持つ者との契約しか行われなかった案件について、入社数ヶ月の社員が本来なし得ないであろう重大な取引についての交渉及び決定を下した上で、多大な取引金額の契約を締結した場合など、本来確認すべき重大な確認行為を怠って(又、その方が取引の相手方にとって単に条件が有利であるからという理由だけで)なした契約行為に、会社は管理責任を免れる、というわけです。

取引の相手方が、原意無過失に信じて損害を負った場合は、取引の相手方は会社に対して損害賠償をすることが出来ます。

会社は、取引の相手方に損害を賠償した場合、その取引をした社員に対して賠償した金額に対して求償することが出来ます。

通常の入社誓約書には、入社後、業務・取引について会社に損害を与えた場合に入社する本人及び連帯保証人が会社に対して弁済をする旨約定しています。


 

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